最近两年，在广州楼市的舞台上，央企、国企频频唱主角、尤其是本地地头蛇，攻城略地、遍地开花，好不热闹。

(相关资料图)

这个舞台上，也活跃了不少过江龙。

有的通过收购项目，曲线入粤，试图抢占一块蛋糕，比如我们熟悉的世纪金源集团。

也有的在广州土拍市场上和本地房硬刚，在虎口处义无反顾地争抢优质土地，这种过江龙代表就有湖北联投、南通亚伦、武汉城建和厦门国贸等等。

很多人要问了：在竞争异常激烈的广州，过江龙如何突围？到底有什么杀手锏能在竞争处于不败之地？路如何走下去？

今天，派队就来谈谈这两年的过江龙在广州的现状、面临的机遇与挑战。

速度较快的是世纪金源·天河源筑，从世纪金源入粤到产品开盘，差不多就半年时间。

该项目是世纪金源收购的阳光城·当代檀悦MOMΛ，更换设计、重新包装后推出市场。

世纪金源·天河源筑位于五山板块，主打人群是周边的高校、科研机构等高知人群，由于周边几乎没什么竞品，面临的竞争也相对较小。

示范区实景图

主打科技牌，推出七恒健康系统，在市面上，有类似系统的不多，例如位处汇景新城板块的汇景台就有六恒系统。

但凭借优越的区位、充满科技感的七恒健康系统和惊艳的产品，一炮而红，书写了一场教科书式的热销范本。关于项目可浏览派队写过的《人文遇上新科技，全优社区惊现天河》。

湖北联投则不同，直接在土拍市场上抢蛋糕，遇到的阻碍并不大，底价就顺利拿地了，拿下的沥青搅拌厂地块命名为联投文津府。

联投文津府效果图

由于是广州首秀，联投文津府不追求速度，更重产品品质和形象展示，预计7月才会开放销售中心和板房。

该盘位于天河智谷旁，虽然有珠江花城这个对手，但产品定位和打法上又不一样。首先它采用TOP级印系，将城市资源、精神空间、高阶圈层、臻奢产品有机结合，这属于生态优越、形象卓越、品质一流的高端住宅产品。

其次它还注重生活方式的打造，打造了一个榕下生活驿站，引进了广州首家新山书屋，提供一种融合了阅读、分享、休闲、社交、咖啡、轻餐饮的生活方式，能拉近业主间的交流与共享；最后就是户型打造上，追求舒适和实用性。

有稀缺的景观资源、高阶圈层、颜值高、过硬品质，关注度很高，可浏览《名校旁，三山抱，天河这个豪宅新贵有点“料”！》

打头阵的世纪金源和湖北联投，正为过江龙正名，外来房企也有能力在广州市场闯出一番天地。

和以上两个不同，下面这三家过江龙拿地，那叫一个惨烈，光拿地过程就一波三折，堪比坐过山车，十分刺激。

封顶摇号，最后摇号环节才决出胜负，竞拍房企众多或者竞拍过程很激烈。

比如说广州今年首宗摇号地块的荔湾羊城食品厂地块，有超20房企竞价，武汉城建在摇号环节才得以胜出；南通亚伦拿下的番禺迎宾路地块，也有16家房企参与拍卖；厦门国贸拿下嘉禾望岗东北侧地块，尽管只有三家房企竞拍，但竞争丝毫不亚于前两者，历经18轮竞价封顶摇号。

所以，这几宗被疯狂争抢的项目打造什么样的产品，有何亮色，关注度有增无减。

最近，羊城食品厂地块和番禺迎宾路地块的规划已出！

羊城食品厂项目，位于花地河以南，醉观公园以西，涌岸路以北，旁边不远处便是唯品会、省中医院芳村医院，属于一线河景宅地。

产品很惊喜，规划6栋小高层和高层住宅，或将打造80-140㎡三四房。

从规划来看，2#属于板楼，1A#、1B#、3A#、3B#属于塔楼、4#只有5层，应该是叠墅产品。

该盘变量不多，周边的环境一般，但花地河沿岸将大变身，为白鹅潭商务区提供生活服务配套和优美的景观环境资源。

由于身处白鹅潭，这是广州主城区目前为止供货量最大、竞争最为激烈的地方之一。有白鹅潭悦府、滨江上都、广州幸福湾等江景豪宅，也有万汇天地臻园、保利中海朗阅、保利锦上印、凯德双桥新作、新世界凯粤湾等改善盘，刚需盘也有力城榕城湾、保利和悦滨江等等。

所以羊城食品厂项目采取了差异化竞争，容积率低，那就主打舒适，规划为板楼、叠墅产品。

番禺迎宾路项目容积率3.0，规划了6栋住宅楼，全为4房设计！面积段约110-180㎡，2梯4户、2梯3户设计，大概660套货量。

该盘由龙湖操刀，关注度颇高，按市场消息，会引入龙湖新的高端豪宅产品系御湖境或云河颂。

项目面临的挑战不小，一是限高60米，看江视野被高约110米的锦绣银湾遮挡了，只能东北向看江（珠江支流三枝香水道），所以楼栋做了扭转，尽量往东北方向靠，看江视野可能会受限；二是临近迎宾路和沙溪大桥，有噪音影响，但地块出让时要求采取有效措施减缓交通噪声对居民生活的影响；三是周边城市界面一般。

番禺迎宾路项目效果图

龙湖打造的项目产品力和品质感有口皆碑，但在广州很久没有新作品推出，此次的番禺迎宾路项目作为重头戏，无疑会大作文章，势必很惊艳。

前段时间，派队去现场探访，项目保留的不少树种，这对擅长园林打造的龙湖而言，发挥空间很大。

据说很快就要公布案名了，最近8月就会亮相。

纵观这些过江龙，有几个点可以说一说。

1）选择好入粤方式。广州市场竞争确实太激烈，这几年，拿地的基本是清一色的国企、央企，民企拿地的确实不多，首先是优质地块太少，其次是自身实力要过硬。

过江龙一定得选择好自己的入粤方式，像世纪金源集团就通过收购，曲线入粤，而像湖北联投、南通亚伦、武汉城建和厦门国贸等就选择在一级市场跟国企、央企面对面拼刺刀，真枪实弹干一场，能拿就拿，拿不到下次再战。

2）非核心区域不碰。这些过江龙还有一个特点，就是落子在核心区域，把风险降到最低。

回归中心区拿地、在核心区域拿地成了共识，比如世纪金源就选择了天河的五山板块、湖北联投则选择了天河智谷板块、武汉城建选择了花地湾、南通亚伦选择了华南板块、厦门国贸则把首站放在了嘉禾望岗。

以前的过江龙就吃了不在中心区、核心区拿地的亏，最典型的莫过于朱村板块的徐福上坤·云境风华。

这是2021年第一轮土拍中的地块，当时引来数十家房企竞拍，最终以14262元/㎡，43%的溢价率成交，成了朱村地王。

拿地的就是两个过江龙，湖南的徐福集团和上海的上坤集团，由于拿地价高过了房价，最终无奈选择停工躺平，何时开售依然是一个未知数。

所以如今，只有在中心区、核心区的项目，才能有躺平的资本。

3）如今的楼市和以往相比，已经发生了翻天覆地的变化，更讲究“专门人干专业性”。

像南通亚伦拿下的迎宾路地块，市场上当时就在想，靠做家纺产业起家的集团要如何在广州杀出一条血路？

后来答案也明确了，和龙湖合作。这并不奇怪，南通亚伦主攻家纺产业，但也涉足房地产，主要以合作开发为主，和合肥，他们就有了很好的合作。

这次在广州，双方也一拍即合。从市场上释放的信息来看，迎宾路地块，龙湖主导，将打造“全新滨江豪宅”。

而世纪金源、湖北联投、武汉城建、厦门国贸都有着丰富的房地产开发经验，自己就能胜任。

4）如今的过江龙，都是实力超群的房企。没有雄厚的实力，要想在国企、央企当道的广州楼市打持久战，真的很难。

世纪金源，综合性跨行业的国际企业集团，多年荣登“中国企业500强”和“中国服务业企业500强”，旗下有“大消费、大文旅、大健康、新科技”四大主航道业务，实力雄厚。

湖北联投，属于湖北省省属大型国有控股公司，资产规模近2000亿，2008年成立，中国企业500强第354位，地位相当于广州的越秀集团。

武汉城建，武汉市属国有独资公司，总资产规模3600+亿。

南通亚伦，江苏亚伦集团旗下全资子公司。江苏亚伦集团成立于1989年，是个综合性省级重点企业集团，以纺织业、房地产开发为主。

厦门国贸，厦门市属国有企业集团，《财富》世界500强企业。

可以看出，这些过江龙，个个实力爆棚！

5）产品为王，依然是竞争核心。目前市场太卷了，卷产品、卷户型壹司空见惯，但用心打造好产品，这一点依然不变，高品质产品从来不缺买家，好产品才能让购房者愿意买单。

过江龙要想在异常激烈的竞争中突围而出，用心做好产品是必经之道。尤其是首秀，要树立标杆打开市场，在产品打造雕琢上必须下足功夫。

目前来看，世纪金源打造的天河源筑已经开了一个好头，而湖北联投的文津府释放的信息来看，产品也诚意满满。

还未亮相的羊城食品厂地块项目、番禺迎宾路地块项目，市场期待值也很高。

广州是一个前景十分看好的城市，这对所有过江龙而言，就是最大的机会；但挑战也不小，比如广州的市场份额大部分都被央企、国企占据；广州新项目多，太内卷，如何去突围，如何去打造产品，能否适应广州这一方水土，都是值得考虑的。

派队觉得，从市场角度来看，需要竞争、需要创新。广州势必需要更多的过江龙，它能起到鲶鱼作用，使得整个市场更有活力，百花齐放，毕竟有竞争才会有更多创新；从行业角度而言，机会更多、赋能更多。过江龙能带来新产品、新理念、新思路，使得整个行业有更多学习的机会，也有了更多赋能选项；对购房者来说，选择更多，产品更多。过江龙多了，意味着市面上的产品更丰富、选择性更多，购房时可以按需去做抉择。